我国住房抵押贷款证券化的风险分析：提前偿付与违约风险探讨

<苏州股票配资>我国住房抵押贷款证券化的风险分析：提前偿付与违约风险探讨

我国住房抵押贷款证券化的风险分析一、住房抵押贷款证券化的风险分析住房抵押贷款证券化是指特设金融机构( SPV )集中一系列性质相似的贷款机构发放的住房抵押贷款,将购房者定期应偿还给贷款机构的本金和利息(也即现金流)进行组合包装,作为标的资产发行住房抵押证券进行融资的活动。下面就住房抵押贷款证券化面临的主要两种风险,即提前偿付风险和违约风险进行分析。(一)提前偿付风险提前偿付风险是由于住房抵押贷款的借款人随时偿付全部或部分贷款而导致住房抵押贷款证券的现金流出现不稳定状况的风险。提前偿付风险对住房抵押贷款池中的现金流量造成影响,表现为: 使得前期本金偿还额增加,流入的利息额减少,缩短了偿付行为的加权平均周期。 1. 影响抵押贷款提前偿还的因素(1 )市场抵押利率首先,当现行市场抵押利率比原始合同利率低时,借款人可能会通过借新还旧来降低贷款的利息成本。其次,市场抵押利率的波动路径也会影响提前偿付行为,如果利率曾经下降到一个很低的水平,大多数有偿还意愿与能力的借款人都已经实现了提前偿还,也就不会出现大规模的提前偿付现象。最后,浮动利率住房抵押贷款( ARM )与固定利率抵押贷款( FRM )的提前偿还风险又不同。 FRM 比 ARMD 提前偿付风险更高。因此,市场抵押利率是影响提前偿付的主要因素。(2 )抵押贷款的期限抵押贷款的年限与提前偿付有很大的关系,在贷款期限的初始阶段,提前偿还率逐渐上升,然后保持稳定,但贷款后期的提前偿还率又趋于下降,出现衰竭效应。实际上,在抵押贷款的第 2 年到第8 年之间,提前偿付所占的比例较大;在抵押贷款的第 10 年到第 25 年间,提前偿付的速度会下降。(3 )房价的飞涨房价的飞涨也会导致提前偿付的发生。假如当前房价持续上涨,那么更大更好的新房的价格会提高。但是由于原住房在二手市场的当前市场价值远远超过未还贷款的价值,而且房价与市场利率反向运行的关系可以知道房价的飞涨必将伴随着利率的下跌,使借款人的再融资成本降低。通常情况下,后者带给借款人的效用会更大一些,因此,很可能会导致借款人提前偿付。(4 )其他因素其他因素包括很多,如总体经济环境、季节因素、程度,借款人的年龄、职业、婚姻情况、信用情况、受教育程度,房地产的地理位置,社会的心理特征等等。 2. 提前偿付风险的测算本文运用固定比率法来度量提前偿付风险,公式如下: SMM =公式 1 CPR =1-1- SMM 公式 2 其中,SMM 是单月死亡率, CPR 是以年计算的 SMM ,表示某一年末提前偿付全部贷款余额的概率, CPR 越大意味着抵押贷款本金被提前偿还的风险越大,反之则提前偿付风险越小。(二)违约风险这里的违约风险是指借款人无法偿还或者延期偿还到期债务从而给贷款银行带来损失的可能性。违约风险会恶化资产池的信用质量,进而带来 SPV 的信用风险,这样便会形成一个信用风险传导链。违约风险按照借款人的意愿来划分,有理性违约和被迫违约。 1. 违约风险的影响因素( 1 )偿付收入比( to e PTI ) 偿付收入比为借款人月偿付金额与月收入的比例,它是衡量借款人还款能力的一个指标,当 PTI 越高时,违约的风险越大, 当 PTI 越低,借款人的偿还能力越高,违约风险就越小。(2 )贷款房价比( loan to value LTV ) 贷款房价